Az ingatlanátadás teljesítési időpontja

Az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. törvény 16. § (16) bekezdése alapján 2007. december 31-ig építési szerződés esetén részteljesítésnek minősült az is, ha a felek az egyes építési szakaszok elvégzéséhez külön teljesítési időpontot határoztak meg. A 2008. január 1-től hatályos szabályok alapján az adófizetési kötelezettséget annak a ténynek a bekövetkezése keletkezteti, amellyel az adóztatandó ügylet tényállásszerűen megvalósul (teljesítés).

Az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. törvény 16. § (16) bekezdése alapján 2007. december 31-ig építési szerződés esetén részteljesítésnek minősült az is, ha a felek az egyes építési szakaszok elvégzéséhez külön teljesítési időpontot határoztak meg. Ez azt jelenti, hogy a 2007. december 31-ig hatályos szabályok szerint a felek részteljesítésről akkor is kötelesek voltak számlát kibocsátani – és így részteljesítésként akkor is adófizetési kötelezettség keletkezett – ha az általuk kötött szerződésben így állapodtak meg.

A 2008. január 1-től hatályos szabályok alapján az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (továbbiakban: áfatörvény) 55. § (1) bekezdése határozza meg – főszabályként – az adóztatandó ügyletek teljesítési időpontját. A hivatkozott rendelkezés szerint az adófizetési kötelezettséget annak a ténynek a bekövetkezése keletkezteti, amellyel az adóztatandó ügylet tényállásszerűen megvalósul (teljesítés).

Az áfatörvény 10. § d) pontja alapján termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.

Az áfatörvény 10. § d) pontjában foglalt tényállásból levezethető, hogy az ilyen típusú ügyletek akkor valósulnak meg tényállásszerűen, amikor az ingatlan átadása megtörténik. Főszabályként tehát az ilyen ingatlanátadás azzal a nappal teljesül, amikor a felek között a tényszerű átadás és ehhez kapcsolódóan az átvétel megtörténik. Azonban kérdéses, hogy hogyan kell számlázni, ha az ingatlan átadása nem egyetlen alkalommal, annak befejezésével, hanem szakaszonként történik.  

Az áfatörvény 57. §-a úgy rendelkezik, hogy termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében, ha az ügylet tárgya természetben osztható és a részteljesítésnek egyéb akadálya nincs, a részteljesítés is teljesítés.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény 403. § (2) bekezdése értelmében építési szerződés esetében, ha az ügylet természetéből más nem következik, azt oszthatatlannak kell tekinteni, ha azonban a felek az építési szerződésben a munka egyes részeinek átadásában-átvételében állapodtak meg, akkor az adott teljesítés osztható. Ez utóbbi esetben – azaz, ha a felek nem a kész épületnek a munkálatok befejeztével történő egyszeri átadásában, hanem az egyes készültségi fokoknak a beruházás folyamatában történő átadásában állapodtak meg – akkor egy adott készültségi fok átadása az áfatörvény vonatkozásában részteljesítésként teljesítési időpontot generál.

A fentiek alapján az általános forgalmi adó szempontjából az építési szerződés alapján történő teljesítés történhet úgy, hogy a felek nem egyeznek meg az egyes készültségi fokok átadásában, azaz nincsen áfatörvény szerinti részteljesítés, hanem a teljes ingatlan átadására a munka maradéktalan elkészültével kerül sor, vagy pedig – amennyiben a felek a szerződésben úgy állapodtak meg – már az ingatlan elkészülte előtt megtörténik bizonyos készültségi fokok átadása, ami az áfatörvény alkalmazásában részteljesítés, így annak időpontjában az adott készültségi fokról számlát kell kiállítani.

(Pénzügyminisztérium Forgalmi adók, Vám és Jövedéki Főosztály 9146/1/2008. – APEH Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály 1559907538)